국내 재개발 역사상 최대 규모라는 한남뉴타운 재개발이 혼란에 혼란을 거듭하고 있다. 그 중 가장 먼저 사업시행인가 허가를 받은 한남3구역의 입찰 시공사 현대건설·GS건설·대림산업이 검찰 수사를 받으며 한남3구역 재개발 조합은 시공사 재입찰로 가닥을 잡았다. 원점으로 돌아간 한남3구역 재개발이 뭐길래 이렇게 과열 양상으로 치닫고 있는걸까. <편집자주>

[한국뉴스투데이] 한남뉴타운 재개발은 한남동 686번지 일대 38만6395㎡로 재개발 역사상 가장 큰 규모로 진행된다.

이 중 한남3구역은 11만6884㎡로 한남뉴타운 재개발 사업지로 지정된 4개 구역 중에서 가장 크며 전체 개발지역의 3분의 1에 해당된다.

총 사업비 1조9000억이 예상되는 한남3구역은 지하6층-지상22층 아파트 197개 동(분양 4940가구, 임대 876가구)으로 총 5816가구가 들어선다.

경의중앙선 한남역과 지하철6호선 한강진역 사이에 위치해 입지 뿐만 아니라 각종 생활 인프라가 우수한 지역로 가장 큰 관심을 모은 지역이기도 하다.

◇ 뉴타운 재개발 중 가장 뜨거운 입지 ‘한남뉴타운’

한남뉴타운은 원래 5개 구역으로 진행됐지만 경리단길이 된 한남1구역의 재개발이 해제되면서 현재는 2, 3, 4, 5구역의 재개발 사업만 진행 중이다.

이 중 한남3구역은 지난 3월 용산구로부터 사업시행인가 허가를 받으며 가장 먼저 사업이 진행됐다.

특히 한남뉴타운 중 가장 관심을 받은 구역이고 향후 다른 구역의 수주전에서도 유리한 고지를 선점할 수 있어 한남3구역 입찰에는 현대건설, GS건설, 대림산업, 대우건설, SK건설 등 국내 굴지의 프리미엄 건설사들이 관심을 보였다.

하지만 시공사 입찰과정에서 워낙 큰 규모로 단독 입찰이 부담스러운 건설사들이 컨소시엄 시공을 허용해 줄 것을 조합측에 요구했지만 조합이 컨소시엄 불가를 결정하면서 현대건설, GS건설, 대림산업 등 3개 건설사가 시공사 입찰에 참여했다.

건설사들은 지난 10월 18일 입찰 제안서를 내고 최종 시공사 선정 절차에 돌입했다.

◇ 현대·GS·대림, 시공사 선정위한 ‘몸부림’

현대건설, GS건설, 대림산업은 입찰 제안서에서 시공사로 선정되기 위한 제안을 각각 내놨다.

먼저 현대건설은 LTV(주택담보대출비율) 70%를 보장을 약속했고 30%에 해당하는 추가 이주비는 무이자로 대출하겠다고 제안했다.

그러다 열흘 뒤 추가로 내놓은 제안서에서는 30%에 해당하는 추가 이주비에 대한 이자를 아예 받지 않겠다고 추가 제안했다.

GS건설은 조합원 분양가는 3.3㎡(평)당 3500만원을 보장하는 반면 일반분양가는 7200만원을 확정해 조합원 이익 보장을 제안했다.

대림산업은 부동산 관리 등의 사업을 하는 계열사 ‘대림AMC’를 통해 한남3구역 임대주택 876가구 전량을 매입한 뒤 8년간 민간에 임대하는 방식으로 분양전환을 제안했다.

◇ 국토부, 시공사 선정에서 불법 포착 ‘올스톱’

입찰에 참여한 건설사들이 제각각 파격적인 제안을 하며 시공사 선정 과정에서 과열양상이 포착되자 지난 11일에서 14일까지 4일에 걸쳐 국토교통부와 서울시는 한남3구역 시공사 선정과정에 대한 합동점검을 실시했다.

정비사업 입찰과정에서 현장점검을 벌이는 것은 이례적으로 이번 한남3구역이 최초다.

점검 결과 현대건설이 사업비·이주비 등과 관련해 무이자 지원(금융이자 대납에 따른 이자 포함)등 재산상의 이익을 직접적으로 제공하는 것에서 위헌 소지가 포착됐다.

또한 GS건설의 분양가 보장 제안과 대림산업의 임대주택 제로 제안 역시 시공과 관련 없는 제안으로 간접적으로 재산상 이익을 약속하는 것에 해당됐다.

특히 서울시는 건설사 혁신설계안이 불필요한 수주과열을 초래한 것과 관련해 공공지원 시공자 선정기준 위반이라고 강조했다.

이에 국토부와 서울시는 현대건설과 GS건설, 대림산업에 대한 수사를 검찰에 의뢰했고 해당 사건은 서울북부지검 형사6부(이태일 부장검사)에 배당돼 수사가 진행 중이다.

◇ 결국 재개발 조합, 시공사 재입찰 ‘원점’

또한 국토부와 서울시는 위법사항이 적발된 현재의 시공사 선정 과정이 지속될 경우 사업 지연뿐 아니라 조합원 부담 증가 등 정비사업 전반에 부정적 영향을 초래할 수 있다고 보고 현재 시공사 선정과정의 입찰 무효를 용산구청과 재개발 조합에 통보했다.

사정이 이렇게 되자 재개발 조합은 시공사 재입찰로 가닥을 잡은 모양새다. 내부에서는 시공사 재입찰이 공공연한 사실로 확정되는 분위기다.

사업 진행 과정에서 국토부와 서울시 등 지자체와 정부의 검토와 관리를 거쳐야 하는데 감독을 맡은 지자체와 정부 쪽에서 입찰 무효를 통보하니 따를 수 밖에 없는 입장이다.

재개발 조합 측은 이사회와 대의원회 등 내부 절차를 거쳐 입찰 무효에 대한 결정을 확정지을 예정이다.

재입찰이 확정되면 추후 시공사 선정은 6개월 이상 늦어질 것으로 예상되고 있다.

한편 검찰 수사결과에 따라 입찰에 참가한 현대건설, GS건설, 대림산업 등에 대해서는 2년간 정비사업에 대한 입찰참가 자격제한 등 후속제재가 가해질 것으로 보여 수사 결과에 관심이 집중되고 있다.