【투데이이슈】 역전세난...전세보증보험 기준 강화에 우려
【투데이이슈】 역전세난...전세보증보험 기준 강화에 우려
  • 조수진 기자
  • 승인 2023.05.02 19:42
  • 댓글 0
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부동산 시장이 위축되고 2년 전에 비해 전세가격이 하락하면서 전국적으로 역전세 현상이 벌어지고 있다. (사진/뉴시스)
부동산 시장이 위축되고 2년 전에 비해 전세가격이 하락하면서 전국적으로 역전세 현상이 벌어지고 있다. (사진/뉴시스)

[한국뉴스투데이] 부동산 시장이 위축되고 2년 전에 비해 전세가격이 하락하면서 역전세 현상이 벌어지고 있다. 수도권은 물론 주거선호도가 높은 아파트에서도 역전세가 포착돼 전세보증금 반환을 두고 임대인과 임차인간 갈등이 예고됐다.

전세난이 확대될 조짐인데 이 와중에 주택도시보증공사(HUG)는 전세사기 방지차원에서 전세보증금 가입 기준을 강화했다. 강화된 기준에 따라 전세사기는 방지되겠지만 다가구주택과 빌라 등 아파트가 아닌 주택의 경우 강화된 가입조건을 맞추기 힘들어 전세 시장이 위축될 것이란 우려가 나온다. 

아파트까지 역전세 현상 포착

최근 역전세 현상이 심상치 않다. 2년 전인 2021년 부동산 가격이 전체적으로 상승하고 이에 전세 가격도 올랐을 때 계약됐던 전세 매물이 올해로 2년 만기가 돌아왔기 때문이다. 이에 부동산 가격이 하락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워지는 역전세 우려가 커지고 있다. 과거 역전세는 수도권이나 주택선호도가 높은 아파트에서는 좀처럼 찾아보기가 힘들었다.

하지만 올해는 아파트에서까지 역전세 우려가 큰 것으로 나타나 역전세난이 지역과 주택 유형을 가리지 않고 나타난다는 목소리가 나온다. 2일 부동산 정보제공업체 '부동산R114'가 국토교통부 실거래가 자료 중 지난달 26일까지 전세 거래된 전국 아파트 거래 10건 중 6건이 2년 전에 비해 가격이 하락한 것으로 나타났다. 특히 신축 아파트의 하락 거래 비중이 높았고 지역으로는 인천에서 역전세 우려가 심각하다.

올해 전세로 거래된 전국 18만9485건 아파트 중 동일단지와 동일면적의 전세 계약이 2년 전 같은 기간 중 1건 이상 체결된 3만2022건의 최고 거래가격을 비교한 결과 2년 전에 비해 전세 최고가격이 낮아진 하락 거래는 1만9928건으로 나타났다. 이는 전체 전세 거래의 62%에 달하는 비중으로 10건 중 6건이 2년 전보다 전세 가격이 떨어졌음을 알 수 있다.

권역별로는 수도권이 1만9543건 중 1만2846건(66%), 지방은 1만2479건 중 7082건(57%)으로 수도권의 하락 거래 비중이 더 높았다. 시도별로는 대구(87.0%)가 가장 하락 거래 비중이 많았고 이어 세종(78.4%), 대전(70.8%), 인천(70.5%), 부산(69.6%), 울산(68.2%), 경기(66.0%),  서울(64.2%) 순이다. 수도권 등 주택수요가 많은 대도시의 전세값이 더 떨어진 셈이다. 

역전세는 비교적 안정적인 수도권과 아파트까지 확산되는 모양새다. 사진은 서울 송파구 서울스카이에서 본 서울 시내 아파트. (사진/뉴시스)
역전세는 비교적 안정적인 수도권과 아파트까지 확산되는 모양새다. 사진은 서울 송파구 서울스카이에서 본 서울 시내 아파트. (사진/뉴시스)

신축 아파트의 역전세 우려는 더 심각하다. 지난 2021년 4월 30일부터 지난달 21일 기준 최근 2년 사이 연식 구간별 아파트 전세가격 변동률은 5년 이내 –5.85%, 6~10년 이내 –4.70%, 10년 초과 -0.40% 순으로 신축 아파트 하락폭이 더 컸다. 2년 전 대비 올해 전세 하락거래 비중도 5년 이내 신축이 4324건 중 3066건(70.9%)으로 가장 높았다. 

지방의 신축 아파트의 하락거래 비중은 2064건 중 1397건으로 67.7%로 나타났다. 반면 수도권 신축 아파트의 하락거래 비중은 2660건 중 1669건으로 무려 73.8%였다. 지방에 비해 수도권 신축 아파트의 하락폭이 더 큰 셈이다. 특히, 2년 전 가격 급등 이후 신축 아파트 입주 여파로 전셋값 약세가 이어진 인천에서 하락거래 비중이 79%로 전국에서 최고로 높았다. 

5월부터 전세보증보험 가입 기준 강화

이처럼 역전세 우려가 커지고 있는데 HUG는 지난 1일부터 전세보증보험 가입 기준을 강화했다. 전세보증보험 가입 기준이 강화된 이유는 악성 임대인을 방지해 전세사기를 줄이기 위해서다. 이에 HUG는 전세보증보험 가입 기준의 담보인정 비율이 전세가율 100%에서 90%로 낮춰 강화했다. 기존에는 매매가격이 3억원인 주택의 전세보증금이 3억원이라도, 즉 100%인 경우에도 전세보증보험 가입이 가능했고 임차인은 보증금 전액을 보장받을 수 있었다.

그러다보니 자본이 하나도 없는 임대인이 갭투자를 통해 거래를 하고 피해가 발생해도 전세보증보험을 통해 배상이 가능해 깡통전세 계약으로 유인하는 단초를 제공했다는 지적을 받아왔다. 이에 앞으로는 매매 가격 3억원의 주택의 경우 전세보증금이 90%, 2억7000만원 이하일 경우에만 전세보증보험 가입이 된다. 이는 임대인이 최소 집값의 10%라도 자기자본을 넣게 만들어 바지 임대인 등 전세사기를 막겠다는 의도다. 

올 1분기에 발생한 전세보증 사고는 총 3472건으로 금액으로는 7973억원에 달한다. 사진은 서울의 한 오피스텔 분양 관련 사무실 모습. (사진/뉴시스)
올 1분기에 발생한 전세보증 사고는 총 3472건으로 금액으로는 7973억원에 달한다. 사진은 서울의 한 오피스텔 분양 관련 사무실 모습. (사진/뉴시스)

강화된 기준에 따라 악성 임대인을 막는 효과는 어느 정도 나타날 것으로 기대된다. 다만 조건이 강화됨에 따라 다세대주택과 연립 등 아파트를 제외한 주택 유형에서 가입조건을 맞추기가 까다로워진다는 문제가 생긴다. 다세대주택과 연립의 경우 기존 감정평가 금액의 100%에서 앞으로는 감정평가 금액의 90%로 강화된다. 또 단독과 다가구주택의 경우 지난해까지는 공시가격의 150%를 집값으로 보고 전세가율을 구해왔다.

하지만 올해부터 공시가격의 140%를 집값으로 보고 전세가율을 책정하도록 기준이 강화됐다. 아파트를 제외한 주택 유형의 경우 안그래도 공시가격과 실거래가격의 차이가 크다. 여기에 올해 공시가격이 더 내려갈 것으로 예상돼 공시가격 적용비율 140%*전세가율 90% 적용하면 공시가격의 126%까지만 가입이 가능해 조건을 맞추기가 쉽지 않다는 것이다.

한편, 올 1분기(1~3월)에 발생한 전세보증 사고는 총 3472건으로 금액으로는 7973억원에 달한다. 이는 지난 한해동안 발생한 전세보증 사고 5443건의 절반이 넘는 전세보증 사고가 단 3개월만에 벌어진 것이다. 주택 유형 중에는 다세대주택에서 1829건의 전세보증 사고가 발생했고 아파트 791건, 오피스텔 721건, 연립주택 98건, 다가구주택 19건, 단독주택 16건 순이었다. 

조수진 기자 hbssj@naver.com

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