[한국뉴스투데이] 고물가‧고금리‧고환율의 3고로 인한 경기침체와 맞물려 부동산 시장이 최악의 거래 절벽에 부딪힌 가운데 정부가 부동산 연착률 대책을 내놨다. 규제지역 해제를 확대하고 내년 초로 예정됐던 규제지역내 무주택자 LTV(주택담보대출비율) 50% 일원화와 투기과열지구내 15억 초과 아파트 주담대 허용 등을 한달 앞당겼다. 하지만 서울이 여전히 규제지역 대상 지역인데다 DSR 규제가 그대로인 상황에서 금리까지 높아 이번 대책에 대한 효과가 시장에서 즉각 효과를 내기는 힘들 거란 전망이다.

11‧10 부동산 대책, 규제지역 대부분 해제

지난 10일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제3차 부동산관계장관회의가 열렸다. 이날 회의에서는 관계부처 합동으로 부동산 시장의 현안 대응 방안 마련과 규제지역 추가 해제 방안, 공시가격 현실화 계획 수정 방안 등이 마련됐다. 이는 지난 6월 21일과 8월 16일 부동산 대책에 이어 정부의 세 번째 부동산 대책 방안이다.

가장 먼저 규제지역 해제가 결정됐다. 서울과 과천, 성남(분당‧수정), 하남, 광명을 제외한 모든 지역이 규제 지역에서 해제됐다. 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2 등 경기도 9곳의 투기과열지구가 해제됐고 경기도 수원팔달‧영통‧권선‧장안, 안양만안‧동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥‧처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원) 등 경기도 22곳과 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구 등 8곳의 조정대상지역이 해제됐다. 규제지역 해제는 오는 14일부터 바로 적용된다.

이어 다음달 1일부터 규제지역내 무주택자 LTV(주택담보대출비율) 50% 일원화가 된다. 현행 LTV는 보유주택과 규제지역, 주택가격별 차등 적용되는데 앞으로는 규제지역 내 무주택자 및 1주택자(기존 주택 처분조건부)에 대해 LTV를 50%로 단일화한다. 다만 다주택자는 현행대로 유지된다. 투기과열지구내 15억 초과 아파트 주담대도 허용된다. 시가 15억원을 넘는 규제지역 고가 아파트를 살 때 받을 수 없었던 주택담보대출이 무주택자와 1주택자에 한해 가능해진다. 담보 인정 비율(LTV)은 50%까지 허용된다.

여기에 청약시장 과열을 막기 위해 제한됐던 청약 무순위 신청 자격의 거주지역 요건이 폐지되고 현재 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자명단이 180일로 연장된다. 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 확대된다. 공공택지에 의무적으로 적용한 사전청약 의무도 폐지되고 이미 이미 매각한 택지도 6개월에서 2년으로 완화된다. 이로 인한 공급 물량은 2024년까지 민간 1만5000가구, 공공 1만1000가구 수준이다.

침체된 부동산 시장에 정부 선제적 대응 발표

이번 11‧10 부동산 대책은 최근 수도권을 포함한 전 지역의 부동산 가격 하락세와 거래 절벽에 따른 중장기 수급 안정 및 서민과 실수요자를 보호하기 위한 대응 방안이다. 이에 실수요자들의 내집 마련 기회를 마련하고 주택공급의 기반 위축을 방지하는 한편 서민과 중산층의 주거부담 경감이라는 목적 아래 마련됐다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~3분기(1~9월)까지의 서울 아파트 거래량은 신고건수 기준 9821건에 불과했다. 이는 지난해 같은 기간 거래량인 3만7306건의 26.3%, 2020년 같은 기간 거래량 6만2888건의 15.6%에 불과하다. 올해 3분기동안 거래된 서울 아파트 거래량은 지난 2020년 7월 한달 동안의 서울 아파트 거래량 1만655건에도 못 미친다.

아파트 뿐만 아니라 전국 주택 매매량도 현저히 감소했다. 지난 10월 31일 국토부가 발표한 9월 주택통계를 보면 9월까지 전국기준 주택 매매 거래량은 41만7794건으로 전년 동기 대비 49.0% 줄었다. 같은 기간 수도권의 주택 매매 거래량은 16만7057건으로 전년동기 대비 58.2% 감소했고, 지방은 25만737건으로 40.2% 줄었다. 주택유형별로는 아파트 거래량이 24만3514건으로 55.6% 줄어 다른 주택유형에 비해 눈에 띄게 줄었다. 

서울 아파트의 실거래가 기준으로 볼 때 지난 2017년 이후 106%까지 상승했다가 작년 10월 고점을 찍은 후 현재 9% 수준으로 하락한 점을 감안할 때 과거 과도하게 올라갔던 주택 가격이 내려가는 것은 불가피한 상황이다. 하지만 부동산 거래량이 예년 수준의 절반까지 줄어드는 점은 올해 가파르게 오른 금리와 이로 인한 물가 인상의 경기 침체 추세와 맞물려 부동산 시장을 더욱 얼어붙게 만들었다.

이번 11‧10 부동산 대책의 실효성은

문제는 이번에 정부가 내놓은 11‧10 부동산 대책으로 얼어붙은 부동산 경기에 온기를 불어넣을 수 있냐는 점이다. 서울 아파트 매수 심리가 연속 27주 꺾인 상황에 서울이 여전히 규제대상 지역인 점은 이번 부동산 대책 효과가 제한적일 것이란 의견에 힘을 보탠다. 서울 등 규제대상 지역 4곳은 등기 후 전입의무와 취득세, 다주택자 종합부동산세 세율 완화, 자금조달계획서 제출 의무 등에서 규제대상 해제 지역과 확연한 차이가 있다.

무엇보다 DSR(총부채원리금상환비율)이 그대로인 상황에서 이번 대책으로 인한 판도 변화는 크지 않을 것이란 전망이 우세하다. DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율이다. 2016년 금융위원회가 마련한 대출심사 지표로 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사한다.

윤석열 정부는 110대 국정과제에서 청년층과 생애 최초 주택 구입자에 한해 주택담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 허용하기로 했으나 DSR 규제는 현행 기준을 유지하기로 했다. 지난 1월부터 적용된 현행 DSR 규제는 2단계로 총 대출액이 2억원이 넘으면 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 못한다. DSR은 가계부채가 늘어나는 것을 막기 위한 효과적인 방법임에 틀림없지만 부동산 시장 침체에도 한 몫을 하고 있다.

특히, 계속되는 금리 인상도 걸림돌이다. 현재 대부분의 시중은행 주택담보대출 변동금리는 4~7%다. 이는 지난해와 비교해 약 2배 이상 오른 것으로 DSR 규제 속에서 대출을 받더라도 이자 부담을 감당할 수요자가 많지 않다는 것이 전문가들의 한결같은 입장이다. 일각에서는 당장의 효과는 미비하겠지만 추후 기준 금리가 하락하고 경기 침체 속도가 줄어들게 되면 규제 완화의 효과도 서서히 드러날 것으로 보고 있다. 

조수진 기자 다른기사 보기