[한국뉴스투데이] 지난해 외국인이 매수한 국내 부동산이 2010년 관련 통계 집계 이후 역대 최고 규모로 기록했다. 외국인의 부동산 매수가 증가한 이유는 내국인보다 규제 적용에서 자유롭기 때문이라는 지적이다. 외국인의 부동산 매수가 급증하면서 역차별 논란은 물론 여러 부작용이 포착되자 규제 강화가 필요하다는 목소리에 힘이 실리고 있다.
국내 부동산 사들이는 외국인 증가
지난 10일 법원 등기정보광장의 ‘매매에 의한 소유권이전등기 신청 매수인 현황’에 따르면 지난해 한 해 동안 외국인이 국내에서 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 신청한 건수는 총 1만5614건으로 나타났다. 이는 지난해 전체 소유권이전등기 신청 건수인 154만6977건의 1.01%에 해당되면서 외국인의 국내 부동산 매수 관련 통계가 집계된 2010년 이후 역대 최대 규모다.
외국인 부동산 매수 관련 통계를 집계하기 시작한 2010년에 외국인의 부동산 매수 건수는 0.20%에 불과했다. 하지만 2014년 0.33%, 2016년 0.44%, 2018년 0.64%, 2019년 0.79%로 꾸준히 증가했다. 이후팬데믹으로 잠시 주춤했던 2021년의 외국인의 부동산 매수는 0.69%로 줄었다. 하지만 2022년 0.75%로 다시 증가세로 돌아섰고 지난해 처음으로 1%를 넘어서면서 부동산 시장에 경각심을 주고 있다.
국적별로 보면 중국인이 1만157명으로 65.0%를 차지해 가장 많았다. 이어 미국 2374명(15.2%), 캐나다(3.5%), 베트남(2.5%) 등의 순으로 나타났다. 이들은 토지보다는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 집합상가 등 집합건물을 사들이고 있다. 집합건물을 매입한 외국인은 지난해 총 1만227명으로 전체 매수인의 1.21%를 차지했다. 지난해 외국인의 집합건물 매수 비중이 가장 높은 지역은 인천(2.09%)이었고, 충남(1.74%), 경기(1.68%), 제주(1.53%), 충북(1.21%) 등이 뒤를 이었다.
이같은 추세에 집주인이 외국인인 임대차 계약 사례도 사상 최고치를 기록했다. 법원 등기정보광장의 확정일자 임대인 현황에 따르면 지난해 확정일자를 받은 임대차 계약 중 임대인이 외국인인 계약은 1만7786건으로 관련 통계가 작성된 2010년 이후 가장 많았다. 외국인이 집주인인 임대차 계약을 지역별로 보면 서울이 4612건으로 가장 많았고 이어 경기 3814건, 인천 499건, 충남 301건, 부산 296건, 제주 155건 등 순이다.
해외자금 불법반입 등 위법의심거래 272건 적발
외국인들의 국내 부동산 매수가 늘면서 문제도 생겼다. 지난해 국토교통부가 외국인의 주택거래 2차 및 오피스텔거래 불법행위 단속을 위한 실거래 기획조사를 실시한 결과 위법의심거래 주택 127건, 오피스텔 145건 등 총 272건을 적발한 바 있다. 외국인 주택거래 2차 조사는 불법행위가 의심되는 이상거래 총 472건을 대상으로 조사했고 이중 절반이 넘는 57.6%에서 문제가 적발됐다.
적발 주요 유형은 해외자금 불법반입, 무자격비자 임대업, 편법증여, 대출용도 외 유용, 신고가격 거짓신고 등이었다. 먼저 외국인이 부동산 취득을 위해 해외에서 1만 달러를 초과하는 현금을 휴대반입 후 신고하지 않거나, 외국환은행을 거치지 않고 부동산 취득자금을 불법반입하는 소위 환치기를 통해 부동산 취득자금을 반입하면서 신고하지 않은 것으로 의심되는 경우는 36건이 적발됐다.
방문취업 비자(H2) 등 영리활동이 불가한 자격으로 체류하면서 자격 외 활동허가 없이 임대업을 영위하는 경우가 17건 적발됐고 특수관계인(부모, 법인 등)이 부동산 거래대금을 매수인(자녀, 법인 대표 등)에게 대여하면서 차용증이 없거나 적정 이자 지급 여부 등 확인이 필요한 경우도 10건이 적발됐다. 개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금 용도로 대출을 받은 후 실제로는 주택 등 부동산을 매수한 경우도 4건 적발됐다.
또 주택 거래를 하면서 실제 거래가격과 상이한 거래금액으로 신고한 것으로 의심되는 경우도 20건이 적발됐다. 관계기관별 적발사항 통보건수를 보면 편법증여 의심 등 국세청 통보 105건, 해외자금 불법반입 등 관세청 통보 36건, 신고가격 거짓신고 등 지자체 통보 257건, 무자격비자 임대업 등 법무부 통보 17건, 금융위원회 등 통보 8건 등으로 각각 적발됐다.
외국인 투기성 거래 규제 강화 필요
상황이 이지경까지 되자 외국인의 부동산 매수에 대한 우려의 시각이 생겼다. 특히 내국인들과는 다르게 자유로운 규제 적용으로 인한 역차별 논란은 꾸준히 제기되는 실정이다. 내국인의 경우 부동산을 구매할 때 주택담보대출 제한이나 다주택자 세금 규제, 양도소득세 중과 등의 각종 규제가 적용된다. 반면 외국인은 내국인에게 적용되는 규제에 해당되지 않아 국내에서 부동산을 구매할 때 우리나라 은행에서 돈을 빌리기가 상대적으로 쉽다.
이는 지난해 6월 말 기준 외국인 주택담보대출 규모를 보면 알 수 있다. 국회 국토교통위원회 소속 서범수 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 자료에 따르면 지난해 6월 말 기준 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 외국인 주담대 잔액은 2조3040억원으로 집계됐다. 이는 전년 말 외국인의 주담대 잔액 2조2312억원과 비교해 3.3% 증가한 규모다. 이 중 중국인의 주담대 규모는 1조3338억원으로 전체의 57.9%를 차지했다.
여기에 외국인들은 자국 은행에서도 돈을 빌릴 수 있다. 이에 자국 은행에서 돈을 빌리고 모자란 자금은 우리나라 은행에서 돈을 빌려 국내 부동산을 사들이는 외국인이 늘어나는 추세다. 반면 우리나라 사람이 중국에 부동산을 구매하려면 중국에서 만 1년 이상 생활을 해야 하고 중국내 다른 부동산 자산이 없어야 하고 실거주 목적으로 구매해야 하는 등 내국인보다 까다로운 조건이 붙는다. 즉, 특별한 조건이 없이 대출까지 해주는 우리나라의 경우 외국인들의 부동산 입성 문턱이 다른 국가에 비해 낮은 셈이다.
현재 정부는 외국인의 투기성 주택 거래 규제를 국정과제로 채택하고 토지거래허가구역 지정권자가 허가대상자(외국인등을 포함), 허가대상 용도와 지목 등을 특정해 허가구역을 지정할 수 있도록 했고 기획조사 실효성 확보를 위해 외국인의 거주지와 국내거주여부, 가족관계 확인을 강화할 수 있도록 제도 정비에 나섰다. 그럼에도 다른 국가에 비해 규제가 약하다는 지적이 나오고 있어 추가로 규제 강화를 마련해야 한다는 목소리에 힘이 실린다.
