실거래 줄고 부동산 시장 침체 가속화
[한국뉴스투데이] 올 상반기 글로벌 통화 긴축 움직임 속에 한국은행이 계속 금리를 올리고 각종 규제 강화로 부동산 시장은 하강 국면을 맞았다. 여기에 윤석열 정부 출범으로 규제 완화 등 기대 심리가 작용하면서 부동산 시장은 멈춰 선 모양새다. 특히, 한국은행이 사상 첫 빅스텝 단행해 하반기에도 부동산 시장 활성화는 기대하기 힘들 전망이다.
금리 인상으로 부동산 시장 하강 국면
지난해 11월까지 전국 주택매매가격은 대부분 1%를 초과하는 높은 상승률을 보이며 2002년 이후 가장 높은 연간 상승률을 보였다. 전국 주택전세가격 역시 연간 9.4% 상승해 2011년 이후 가장 높은 상승률을 기록했다.
하지만 올 초 전 세계적인 인플레이션 우려에 각국이 통화 긴축 움직임을 보이고 한국은행이 1월과 4월, 5월 등 연이어 3차례에 걸쳐 기준금리를 인상하면서 부동산 시장에도 영향을 미쳤다.
여기에 지난 5년간 문재인 정부가 가계 대출 규제와 세금 강화 등 각종 부동산 규제를 강화하면서 부동산 안정화를 시도했지만 실패했고 지난 3월 출범한 윤석열 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대심리는 커졌다.
이에 상반기 부동산 시장은 하강 국면이 뚜렷했다. KB부동산에 따르면 1월 전국 주택매매가격 지수는 전년 동기 대비 13.9% 증가했지만 증가폭은 내리막길을 걸었다. 지난 2년간 인기 순위 1위였던 오피스텔은 지난해 대비 상승폭이 둔화됐다.
집주인들은 소득을 올릴 수 있는 월세나 반전세를 선호하고 금리 인상과 가계 대출 규제로 세입자들은 보증금을 구하기 힘들어지면서 전세 비율이 줄고 월세로 계약하거나 반전세로 전환하는 비중이 높아진 것도 특징이다.
부동산 실거래 줄고 분양 시장도 얼어붙어
올 상반기에는 아파트 거래가 줄고 분양시장은 얼어붙는 등 거래도 힘든 상황이다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 올 상반기 서울 아파트 실거래가 신고 건수는 총 7488건에 불과했다.
이는 지난해 같은 기간 서울 아파트 실거래 신고 건수 2만6263건에 비해 무려 28.5% 줄어든 수준이다. 이같은 거래 침체는 금리 인상으로 인한 이자 부담이 늘고 대출 규제 강화로 대출길이 막힌 것이 원인으로 꼽히다.
분양 시장도 침체된 것은 마찬가지다. 한국부동산원 청약홈페이지에 따르면 올해 상반기 기준 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 29.7대 1로 지난해 같은 기간 124.7대1의 4분의 1 수준으로 감소했다.
서울 아파트 분양권 거래 선수는 총 45건에 불과해 2007년 관련 통계 집계 이래 최저치를 기록하기도 했다.
이같은 분양 시장 침체는 분양권 전매 규제가 원인으로 꼽힌다. 여기에 실거주 의무는 강화됐고 세금 중과 역시 강화되면서 부동산 로또로 취급되던 분양 시장에 뛰어드는 수요도 자연스레 줄었다.
윤석열 정부 각종 부동산 정책 완화
이에 지난 3월 출범한 윤석열 정부는 문재인 정부의 부동산 정책을 비난하는 동시에 각종 부동산 완화 정책을 내놨다.
생애 최초 주택 구입 가구의 LTV(담보 인정 비율)를 최대 80%로 완화해 청년과 신혼부부의 내집 마련 기회를 늘렸다. 나머지 가구에 대해서는 주택시장 상황과 DSR 안착 여건 등을 고려한 LTV 추진을 시사했다.
여기에 각종 부동산 세금은 완화됐다. 다주택자에 대한 종합부동산세 중과 제도는 폐지되고 종합부동산세 공정시장가액비율은 100%에서 60%로 하향 조정됐다. 양도세 비과세와 취득세 중과배제 등 일시적 2주택자 종전주택 처분기한은 1년에서 2년으로 확대됐다. 재산세 부담 완화를 위해 1세대 1주택자의 공정시장가액비율은 기존 60%에서 45%로 하향됐다. 생애최초 주택 구입 시에는 연소득이나 주택가격 제한 없이 누구나 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다.
논란이 컸던 임대차 3법의 경우 이미 시장에서 제도에 상당 기간 적응한 점을 고려해 시장 혼선 최소화, 임차인 주거안정 기여, 임대인의 합리적 재산권 행사 등을 종합 감안한 개선방안 마련이 예고됐다.
하지만 대부분의 정책이 3분기부터 시행되고 시행 초기 혼란과 적용까지는 시간이 필요할 것으로 보여 하반기 전망도 밝지만은 않다. 여기에 한국은행이 7월 최초 빅스텝을 단행하고 하반기 중으로 다시 금리 인상을 예고해 멈춰 선 부동산 시장의 오름세는 쉽지 않을 것이란 전망이 우세하다.
